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Abschlusskosten-Rechner

Schritt 1 / 4 Abschlusskosten
Die Differenz zwischen Preis und Kreditbetrag wird für die Schätzung des Barvermögens zum Abschluss als Anzahlung behandelt.

Beim Closing eines Hauses in den USA fallen zusätzlich zur Anzahlung häufig 2-5% des Darlehensbetrags an: Kreditgebergebühren, Title Insurance, Bewertung, Inspektion, Eintragungsgebühren, vorausbezahlte Steuern, HOA-Transfergebühren und weitere Settlement-Posten. Geben Sie Kaufpreis, Darlehensbetrag und die Positionen aus Ihrem Loan Estimate oder lokalen Angebot ein; der Rechner summiert die geschätzten Abschlusskosten und den benötigten Cash-to-Close-Betrag.

Wie die Schätzung aufgebaut wird

  1. 1

    Kaufpreis und Darlehensbetrag eingeben

    Die Differenz gilt in der Cash-to-Close-Schätzung als Anzahlung.

  2. 2

    Kreditgeber- und Servicegebühren anpassen

    Übernehmen Sie Kreditgebergebühr in Prozent, Title Insurance, Bewertung und Inspektion aus Ihrem Angebot.

  3. 3

    Vorauszahlungen und lokale Gebühren ergänzen

    Eintragung, vorausbezahlte Grundsteuer, HOA-Transfer und weitere Settlement-Posten variieren je nach Bundesstaat, County und Immobilie.

  4. 4

    Gesamtbetrag und Cash to Close prüfen

    Das Ergebnis trennt Kreditgebergebühren, Servicekosten, Vorauszahlungen und sonstige Posten und addiert sie zur Anzahlung.

Typische Posten bei Abschlusskosten

Gebühren des Kreditgebers:

  • Origination Fee / Abschlussgebühr (0,5-1,5% des Darlehens)
  • Underwriting (400-900 US-$)
  • Bearbeitung (300-600 US-$)
  • Kreditauskunft (25-75 US-$)
  • Zinsbindungsgebühr (variiert, manchmal 0 US-$)
  • Discount Points (optional: 1 Punkt = 1% des Darlehens zur Zinssenkung)

Gebühren Dritter:

  • Immobilienbewertung (400-800 US-$ für ein Einfamilienhaus; mehr bei Condos oder Luxusimmobilien)
  • Title Insurance (0,5-1% des Kaufpreises; Police des Kreditgebers meist Pflicht, Owner Policy optional, aber empfohlen)
  • Title Search (150-400 US-$)
  • Settlement / Escrow Fee (500-2.000 US-$)
  • Hausinspektion (300-600 US-$, oft vorab bezahlt)
  • Schädlingsprüfung (75-150 US-$)
  • Vermessung (300-800 US-$, falls verlangt)

Behörden und Eintragung:

  • Recording Fees (50-200 US-$)
  • Transfer Tax (0-2,5% des Kaufpreises; starke Unterschiede, NY und NJ sind oft teuer)
  • Mortgage Recording Tax (besonders in New York, je nach Fall ungefähr 2% des Darlehens)

Vorauszahlungen und Escrow:

  • Vorausbezahlte Zinsen (vom Closing bis Monatsende)
  • Homeowners Insurance (1 Jahresprämie im Voraus)
  • Grundsteuerreserve im Escrow (2-6 Monate)
  • HOA-Transfergebühren, falls relevant
  • FHA Upfront MIP / VA Funding Fee (typisch 1,75% / 2,15%)
  • Hypothekenversicherung (bei konventionellem Darlehen mit LTV > 80% oder bei FHA)

Beispiel: Haus für 400.000 US-$, Darlehen 320.000 US-$, konventioneller Kauf

Kategorie Beispieleingabe
Kreditgebergebühr (1%) 3.200 US-$
Title Insurance 1.200 US-$
Bewertung 600 US-$
Inspektion 500 US-$
Eintragungsgebühren 250 US-$
Vorausbezahlte Grundsteuer 2.500 US-$
HOA-Transfer 300 US-$
Sonstiges 500 US-$
Geschätzte Abschlusskosten ~9.050 US-$ (~2,3%)
Cash to Close inklusive Anzahlung ~89.050 US-$

Verkäufergutschriften

Verkäufer übernehmen häufig einen Teil der Abschlusskosten als Concession. Bei konventionellen Darlehen sind 1-3% des Kaufpreises üblich, bei FHA je nach Regelwerk bis zu 6%. Die Concession wird im Vertrag berücksichtigt und hilft, wenn der Käufer zwar das Einkommen für die Hypothek hat, aber nicht genug Liquidität für das Closing.

Preise vergleichen

Für Dienste, die im Loan Estimate als “can shop for” markiert sind, dürfen Sie Anbieter vergleichen, etwa Title, Settlement und Inspektion. Bei Kreditgeberposten wie Origination Fee und Discount Points lohnt der Vergleich verschiedener Kreditgeber. Holen Sie möglichst mindestens drei Loan Estimates ein, weil die Gebühren spürbar abweichen können.

Was der Rechner nicht schätzt

  • Umzugskosten
  • Neue Einrichtung
  • Kautionen für Versorgungsanschlüsse
  • Home Warranty (vom Verkäufer oder Käufer bezahlt)
  • Renovierungen nach dem Closing

Häufig gestellte Fragen

Bei Refinanzierungen oft ja: “No closing cost”-Angebote rechnen Gebühren in den Darlehenssaldo oder Zinssatz ein. Beim Kauf können manche Kreditgebergebühren finanziert werden, Drittanbieterleistungen wie Bewertung oder Title Services aber meist nicht. Planen Sie daher ausreichend Eigenmittel ein.

Kreditgebergebühren und Drittanbieterleistungen, bei denen Sie Anbieter vergleichen dürfen, sind oft verhandelbar. Behörden-, Eintragungs- und Transfergebühren im Regelfall nicht. Der Loan Estimate, den der Kreditgeber innerhalb von 3 Geschäftstagen bereitstellt, ist das wichtigste Vergleichsdokument und begrenzt viele spätere Änderungen.

Hauptgründe sind hohe Transfer Taxes und Mortgage Recording Taxes. New York erhebt zusätzlich zu Transfersteuern eine Mortgage Recording Tax, und auch New Jersey kann bei Transferkosten teuer sein. In teuren Bundesstaaten sind 4-6% des Darlehens als Puffer sinnvoll; anderswo sind 2-3% typischer.

FHA ergänzt eine Upfront Mortgage Insurance Premium von 1,75%, die meist mitfinanziert wird, plus monatliche MIP. Die übrigen Abschlusskosten sind ähnlich. VA-Darlehen können eine Funding Fee von 2,15-3,3% enthalten; für berechtigte behinderte Veteranen gibt es Ausnahmen.

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