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Eigenkapital-Rechner für Immobilien

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Beim Immobilienkauf jonglieren Sie gleichzeitig mit Kaufpreis, Eigenkapitalanteil, Beleihungsauslauf und den Zinsschwellen der Bank. Dieser Rechner nimmt einen Kaufpreis und einen Eigenkapitalanteil in Prozent und gibt die resultierende Darlehenshöhe, den Beleihungsauslauf (LTV) und einen Hinweis zurück, ob Ihr Darlehen über der üblichen 80-Prozent-Grenze liegt, ab der deutsche Banken den Zins anheben. So testen Sie Szenarien mit Ihren Ersparnissen, bevor Sie zur Bank gehen.

So berechnen Sie Ihr Eigenkapital

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    Geben Sie den Kaufpreis ein

    Den Angebotspreis oder Ihr geplantes Gebot.

  2. 2

    Geben Sie das Eigenkapital ein

    Als Prozentsatz des Kaufpreises (5 %, 10 %, 20 %). Die Ergebnisse werden automatisch aktualisiert.

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    Sehen Sie Darlehenshöhe und LTV

    Die Darlehenshöhe ist der Preis minus Eigenkapital; der Beleihungsauslauf ist das Darlehen geteilt durch den Preis.

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    Prüfen Sie die Beleihungsgrenze

    Das Tool zeigt an, ob Ihr LTV über 80 Prozent liegt, der Grenze, ab der die meisten deutschen Banken einen Zinsaufschlag verlangen (LTV > 80 %).

Die grundlegenden Zusammenhänge

  • Eigenkapital = Preis * Eigenkapitalquote / 100
  • Darlehen = Preis - Eigenkapital
  • LTV = Darlehen / Preis * 100

Bei 20 Prozent Eigenkapital beträgt der Beleihungsauslauf 80 Prozent. Deutsche Banken vergeben ihre besten Konditionen bis zu einem Beleihungsauslauf von 60 bis 80 Prozent; darüber steigt der Sollzins spürbar. Faustregel der Verbraucherzentralen: Mindestens die Kaufnebenkosten plus 20 Prozent des Kaufpreises sollten aus Eigenkapital kommen. Eine Vollfinanzierung (100 Prozent) ist möglich, aber teurer und nur für bonitätsstarke Käufer.

Eigenkapital-Richtwerte (Immobilie für 400.000 €)

Eigenkapital % Bei 400.000 € Darlehenshöhe LTV Über 80 %?
5 % 20.000 € 380.000 € 95,0 Ja
10 % 40.000 € 360.000 € 90,0 Ja
15 % 60.000 € 340.000 € 85,0 Ja
20 % 80.000 € 320.000 € 80,0 Nein (übliche Grenze)
25 % 100.000 € 300.000 € 75,0 Nein
30 % 120.000 € 280.000 € 70,0 Nein
100 % 400.000 € 0 € 0 Nein

Was Ihnen mehr Eigenkapital tatsächlich bringt

  • Niedrigere Monatsrate. Ein kleineres Darlehen zum gleichen Zins bedeutet eine kleinere Rate aus Zins und Tilgung.
  • Unter 80 Prozent LTV bleiben. Genau hier vergeben deutsche Banken ihre günstigsten Sollzinsen.
  • Bessere Zinsen. Viele Institute reservieren ihre niedrigsten Konditionen für einen Beleihungsauslauf von 60 oder 70 Prozent.
  • Verhandlungsspielraum. Verkäufer sehen ein Angebot mit hohem Eigenkapital als sichereren und schnelleren Abschluss.
  • Weniger Vermögensrisiko. Wenn die Immobilienpreise fallen, geraten Sie seltener in eine Unterdeckung.

Die Kaufnebenkosten kommen obendrauf

Das Eigenkapital ist nicht dasselbe wie die Kaufnebenkosten. Rechnen Sie zusätzlich mit 9 bis 15 Prozent des Kaufpreises: Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent), Notar- und Grundbuchkosten (rund 1,5 bis 2 Prozent) sowie gegebenenfalls die Maklerprovision. Bei einer Immobilie für 400.000 € sind das 36.000 € bis 60.000 € zusätzlich zum Eigenkapital, die idealerweise vollständig aus Eigenmitteln stammen.

Besondere Förderungen und Programme

  • KfW-Förderkredite (z. B. das Wohneigentumsprogramm und Programme für energieeffiziente Gebäude) bieten zinsgünstige Darlehen und ergänzen Ihr Eigenkapital.
  • Wohn-Riester ermöglicht es, gefördertes Altersvorsorgekapital in die selbstgenutzte Immobilie einzubringen.
  • Regionale Förderdarlehen der Landesbanken unterstützen Familien beim Ersterwerb mit zinsverbilligten Darlehen.
  • Vollfinanzierungen (100 Prozent) sind möglich, setzen aber ein hohes, sicheres Einkommen und eine sehr gute Bonität voraus.

Darlehen mit wenig Eigenkapital tauschen Bargeld im Voraus gegen höhere Monatsraten. Rechnen Sie die Zahlen in beide Richtungen durch.

Häufig gestellte Fragen

Es ist die übliche Empfehlung, weil deutsche Banken bis zu einem Beleihungsauslauf von 80 Prozent die besten Konditionen vergeben, kein gesetzliches Muss. Die gängige Faustregel lautet: die Kaufnebenkosten plus rund 20 Prozent des Kaufpreises aus Eigenmitteln. Viele kaufen mit weniger, zahlen dann aber einen höheren Zins.

Ihre Ersparnisse auf Giro-, Tages- und Festgeldkonten, Bausparguthaben, Wertpapierdepots, ein bereits bezahltes Grundstück sowie dokumentierte Schenkungen aus der Familie. Die Bank verlangt einen Nachweis für jeden Euro, verschieben Sie also keine großen Summen kurz vor der Finanzierung.

Ja. Über Wohn-Riester können Sie gefördertes Altersvorsorgekapital für die selbstgenutzte Immobilie entnehmen und so Ihr Eigenkapital aufstocken. Die Förderung ist an Bedingungen geknüpft und wird im Ruhestand nachgelagert versteuert, lassen Sie sich dazu beraten.

Nein. Die eingegebenen Zahlen werden an unsere Server gesendet, damit der Rechner die Ergebnisse berechnen kann, und können beim Wechsel zwischen den Schritten in der Seiten-URL erscheinen. Der Rechner selbst speichert sie nicht.

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