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DSCR-Rechner

Schritt 1 / 4 DSCR
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Berechnen Sie den Schuldendienstdeckungsgrad (DSCR) einer Immobilie aus Netto-Betriebsergebnis und gesamtem Kapitaldienst desselben Zeitraums. Geben Sie das NOI direkt ein oder ermitteln Sie es als effektive Bruttobetriebseinnahmen abzüglich Bewirtschaftungskosten. Anschließend sehen Sie hochgerechnete Jahreswerte, den Cashflow-Puffer und den Vergleich mit Ihrem eigenen Zielwert. Dies ist eine Vorprüfung für Gewerbeimmobilien, keine Kreditentscheidung und keine Berechnung der Darlehenshöhe.

So berechnen Sie den Immobilien-DSCR

  1. 1

    Einen Zeitraum wählen

    Wählen Sie jährlich oder monatlich und verwenden Sie denselben Zeitraum für alle Beträge. Monatswerte werden für die Jahresanzeige mit 12 multipliziert.

  2. 2

    NOI der Immobilie eingeben

    Geben Sie das Netto-Betriebsergebnis direkt ein oder ziehen Sie die Bewirtschaftungskosten von den effektiven Bruttobetriebseinnahmen ab. Der Kapitaldienst gehört nicht in die Bewirtschaftungskosten.

  3. 3

    Kapitaldienst eingeben

    Verwenden Sie die gesamte fällige Tilgung und Verzinsung für den gewählten Zeitraum. Der Betrag muss größer als null sein.

  4. 4

    Kennzahl prüfen

    Lesen Sie DSCR, Jahreswerte, Cashflow-Puffer, Deckungsprozentsatz und die Abweichung von einem optionalen positiven Zielwert ab.

DSCR-Formel

Dieser immobilienbezogene Rechner verwendet folgende Formeln:

  • NOI = effektive Bruttobetriebseinnahmen − Bewirtschaftungskosten
  • DSCR = NOI ÷ Kapitaldienst
  • Cashflow-Puffer = NOI − Kapitaldienst
  • Deckungsprozentsatz = DSCR × 100

Das Netto-Betriebsergebnis (NOI) ist der Ertrag nach den laufenden Bewirtschaftungskosten, aber vor dem Kapitaldienst. Zum Kapitaldienst gehören Tilgung und Zinsen der Immobilienfinanzierung für denselben Zeitraum. Ziehen Sie die Kreditrate nicht bereits bei den Bewirtschaftungskosten ab, wenn Sie sie anschließend als Kapitaldienst eingeben.

Rechenbeispiel

Eine Gewerbeimmobilie erzielt ein jährliches NOI von 150.000 €. Der jährliche Kapitaldienst beträgt 120.000 €.

  • DSCR = 150.000 ÷ 120.000 = 1,25
  • Cashflow-Puffer = 150.000 − 120.000 = 30.000 €
  • Deckungsprozentsatz = 1,25 × 100 = 125 %

Bei monatlich 12.500 € und 10.000 € ergibt sich dieselbe Kennzahl, da beide Beträge mit demselben Faktor hochgerechnet werden. Ein Wert über 1 bedeutet lediglich, dass das eingegebene NOI höher als der eingegebene Kapitaldienst ist; unter 1 ist es niedriger. Daraus folgt noch keine Kreditzusage.

Vergleichbare Definitionen verwenden

Die US-amerikanische Bankenaufsicht OCC beschreibt den Immobilien-DSCR als NOI geteilt durch den jährlichen Kapitaldienst. Kreditgeber können jedoch ein angepasstes Netto-Cashflow-Ergebnis verwenden, Rücklagen abziehen, gestresste Zahlungen ansetzen oder weitere Verpflichtungen einbeziehen. Prüfen Sie daher vor dem Vergleich mit einem Term Sheet oder einer Kreditauflage, wie der jeweilige Kreditgeber Erträge, Kosten und Kapitaldienst definiert. Ein eingegebener Zielwert dient nur als Vergleich und ist keine allgemeingültige Anforderung.

Der Rechner ermittelt weder eine maximale Darlehenssumme noch Zinssatz, Immobilienwert, Steuern oder Kreditwürdigkeit. Er liefert eine rechnerische Planungshilfe und keine Finanz-, Rechts- oder Kreditberatung.

Häufig gestellte Fragen

Bei den eingegebenen Beträgen entspricht das NOI 125 % des Kapitaldienstes. Das NOI liegt also 25 % über dem Kapitaldienst. Dies ist keine Kreditzusage, da Definitionen und Anforderungen je nach Kreditgeber abweichen.

Verwenden Sie die Immobilienerträge nach üblichen Bewirtschaftungskosten wie Verwaltung, Versicherung, Grundsteuer, Reparaturen, vom Eigentümer getragenen Nebenkosten und gegebenenfalls Mietausfall. Der Kapitaldienst bleibt außen vor. Ein Kreditgeber kann eigene Anpassungen oder Rücklagenabzüge vornehmen.

In diesem Rechner ja. Geben Sie die gesamte Tilgung und Verzinsung ein, die im gewählten Zeitraum fällig ist. Bezieht ein Kreditgeber weitere Verpflichtungen ein, verwenden Sie für dessen Anforderung den nach seinen Regeln ermittelten Gesamtbetrag.

Ja. Wählen Sie monatlich und erfassen Sie alle Beträge auf Monatsbasis. Der Rechner multipliziert NOI und Kapitaldienst für die Anzeige mit 12; der DSCR bleibt unverändert, weil beide Werte denselben Faktor erhalten.

Es gibt keinen allgemeingültigen Grenzwert. Der angemessene Wert hängt von Kreditgeber, Objektart, Stabilität des Cashflows, Tilgungsstruktur und Prüfverfahren ab. Vergleichen Sie nur mit einem Ziel, dessen konkrete Anforderung Sie geprüft haben.

Nein. Die Darlehenshöhe kann außerdem von Zinssatz, Tilgungsdauer, Beleihungsauslauf, Debt Yield, Rücklagen und Kreditrichtlinien abhängen. Das Tool berechnet nur den Immobilien-DSCR und die zugehörigen Cashflow-Werte.

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