ARM Hypothekenrechner
Eine variabel verzinsliche Hypothek (ARM) sichert einen niedrigen Zinssatz für eine Einführungsphase — typischerweise 5/1, 7/1 oder 10/1 Strukturen — und passt sich dann jedes Jahr an einen marktgebundenen Zinssatz an. Dieser Rechner zeigt zwei wichtige Zahlen: was Sie während der festen Jahre zahlen und was Sie zahlen würden, wenn der Zinssatz bei der ersten Anpassung auf Ihre Stress-Test-Annahme springt. Die Differenz zwischen ihnen ist das ARM-Risiko in Dollar.
So modellieren Sie eine ARM
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1
Geben Sie den Darlehensbetrag und die Laufzeit ein
In der Regel das gesamte Kapital nach der Anzahlung, amortisiert über 30 Jahre.
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2
Legen Sie den Einführungszins und die feste Periode fest
Der Einführungszins (z. B. 5,5%), der während der festen Jahre (5, 7 oder 10) gilt.
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3
Legen Sie einen stressgetesteten angepassten Zinssatz fest
Verwenden Sie den aktuellen Index plus die Marge oder die Lebenszeitobergrenze — was auch immer Sie sehen möchten.
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4
Lesen Sie beide Zahlungen und den Saldo bei der Anpassung
Der Rechner amortisiert die Einführungsphase und amortisiert dann den verbleibenden Saldo zu dem neuen Zinssatz über die verbleibende Laufzeit neu.
Lesen eines ARM-Angebots
ARM-Produkte werden als anfangsperiode / anpassungsfrequenz geschrieben. Ein 5/1 ARM ist 5 Jahre fest und passt sich dann jedes Jahr an. Ein 7/6 ARM ist 7 Jahre fest und passt sich dann alle 6 Monate an (jetzt Standard unter SOFR-Indizes).
| Produkt | Feste Jahre | Passt sich alle an | Typische Verwendung |
|---|---|---|---|
| 5/1 ARM | 5 | 1 Jahr | Käufer, die planen, innerhalb von 5 Jahren zu verkaufen oder zu refinanzieren |
| 7/1 ARM | 7 | 1 Jahr | Dasselbe, längerer Zeitraum |
| 10/1 ARM | 10 | 1 Jahr | Lange Einführungsphase, kleinerer Rabatt im Vergleich zu 30-jährigen Festzinsen |
| 5/6 ARM | 5 | 6 Monate | Moderne SOFR-indizierte Darlehen |
Zinsobergrenzen
Die meisten ARMs haben eine Obergrenzenstruktur, die als anfangs/periodisch/lebenslang geschrieben wird, z. B. 2/2/5. Das bedeutet:
- Maximal 2% Anstieg bei der ersten Anpassung
- Maximal 2% Anstieg bei jeder nachfolgenden Anpassung
- Maximal 5% über dem Startzinssatz, jemals
Geben Sie die Lebenszeitobergrenze in das angepasste Zinsfeld ein, um die schlimmste Zahlung zu sehen.
Die eigentliche Frage
Die ARM ist nur in den Monaten günstiger als ein festes Darlehen, in denen Sie sie zum Einführungszins halten. Wenn die Zinsen flach oder fallend sind, wenn Ihre feste Periode endet, gewinnen Sie. Wenn sie gestiegen sind, kann der Zahlungsschock brutal sein. Berechnen Sie immer den Break-Even-Horizont, bevor Sie unterschreiben.
Häufig gestellte Fragen
Neue ARMs in den USA sind an den 30-Tage-Durchschnitt SOFR (Secured Overnight Financing Rate) gebunden, der von der New Yorker Fed veröffentlicht wird. LIBOR-indizierte ARMs wurden 2023 abgeschafft.
Anpassungszins = Index + Marge, vorbehaltlich der Obergrenzen in Ihrem Vertrag. Die Marge ist für die Laufzeit des Darlehens festgelegt (typischerweise 2,25% bis 3,00%); der Index bewegt sich mit dem Markt.
Ja — nach jeder Anpassung wird der verbleibende Saldo über die verbleibende Laufzeit zum neuen Zinssatz verteilt, sodass sich die Zahlungen ändern, das Darlehen jedoch weiterhin planmäßig zurückgezahlt wird.
Wenn der Rabatt auf den Einführungszins multipliziert mit den Monaten, in denen Sie das Darlehen tatsächlich halten, die Kosten von etwaigen Zinssprüngen danach übersteigt. Bei einer 5-jährigen Haltezeit mit einem Rabatt von 1% gewinnt eine ARM fast immer.
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