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Cap-Rate-Rechner (Kapitalisierungszinssatz)

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Die Cap Rate (Kapitalisierungszinssatz) ist die schnellste Möglichkeit, einzuschätzen, wie viel Ertrag eine Immobilieninvestition im Verhältnis zu ihrem Preis abwirft. Sie drückt das Nettobetriebsergebnis einer Immobilie als Prozentsatz dessen aus, was du dafür bezahlst, sodass zwei sehr unterschiedliche Objekte direkt vergleichbar werden. Gib den Kaufpreis, die jährlichen Bruttoeinnahmen und die jährlichen Bewirtschaftungskosten ein, und dieser Rechner liefert dir sofort die Cap Rate, das Nettobetriebsergebnis (NOI) und das monatliche NOI. Eine höhere Cap Rate bedeutet meist mehr Ertrag je investiertem Euro, kann aber auch auf ein höheres Risiko hindeuten.

So berechnest du die Cap Rate

  1. 1

    Kaufpreis eingeben

    Verwende den Preis, den du gezahlt hast oder zu zahlen erwartest. Er ist der Nenner der Cap Rate, nutze daher einen realistischen Gesamtbetrag für das ehrlichste Ergebnis.

  2. 2

    Jährliche Bruttoeinnahmen eingeben

    Addiere die Miete und alle weiteren Einnahmen, die die Immobilie in einem vollen Jahr zu realistischen Marktpreisen erzielt, bevor irgendwelche Kosten abgezogen werden.

  3. 3

    Jährliche Kosten eingeben

    Summiere die jährlichen Bewirtschaftungskosten: Verwaltung, Versicherung, Instandhaltung, Grundsteuer, Nebenkosten und ein einkalkulierter Leerstand. Schließe Hypothekenraten aus, denn die Cap Rate ignoriert die Finanzierung.

Die Formel

Die Cap Rate setzt sich aus zwei Zahlen zusammen: dem Nettobetriebsergebnis und dem Preis.

  • Nettobetriebsergebnis (NOI) = jährliche Bruttoeinnahmen − jährliche Bewirtschaftungskosten
  • Cap Rate = (NOI ÷ Kaufpreis) × 100

Entscheidend ist, dass das NOI Hypothekenraten, Abschreibung und Einkommensteuer ausschließt. Die Cap Rate misst die Immobilie selbst, nicht ihre Finanzierung, und genau das macht sie nützlich, um Objekte auf Augenhöhe zu vergleichen.

Ein Rechenbeispiel

Du kaufst eine kleine Mietwohnung für 250.000 €. Sie bringt 25.000 € Bruttomiete pro Jahr, und du gibst jährlich 7.500 € für Verwaltung, Versicherung, Steuern, Instandhaltung und eine Leerstandsreserve aus.

NOI = 25.000 − 7.500 = 17.500 €.

Cap Rate = (17.500 ÷ 250.000) × 100 = 7,00 %.

Monatliches NOI = 17.500 ÷ 12 = 1.458,33 €.

So bringt jeder Euro Kaufpreis sieben Cent Betriebsertrag pro Jahr ein, vor jeglichem Darlehen.

Kaufpreis Bruttoeinnahmen Kosten NOI Cap Rate
180.000 € 21.600 € 6.300 € 15.300 € 8,50 %
250.000 € 25.000 € 7.500 € 17.500 € 7,00 %
420.000 € 35.280 € 11.760 € 23.520 € 5,60 %

Häufige Fehler

  • Die Hypothek einrechnen. Die Cap Rate ist unverschuldet. Darlehensraten in die Kosten zu packen, drückt das NOI und zerstört die Vergleichbarkeit.
  • Den Leerstand vergessen. Eine Immobilie ist selten zu 100 % vermietet. Kalkuliere eine realistische Leerstandsreserve in den Kosten ein.
  • Angebots- statt Marktmiete verwenden. Optimistische Einnahmen blähen die Cap Rate auf. Gleiche die Mieten mit vergleichbaren Angeboten ab.
  • Der höchsten Zahl hinterherjagen. Eine sehr hohe Cap Rate kann eine schwache Lage, aufgeschobene Instandhaltung oder höheres Risiko signalisieren, kein Schnäppchen.

Häufig gestellte Fragen

Das hängt vom Markt und der Objektart ab. In vielen Gegenden ist eine Cap Rate von 5–10 % üblich, wobei Toplagen mit geringem Risiko am unteren Ende und risikoreichere oder renditestärkere Märkte am oberen Ende liegen. Vergleiche sie mit ähnlichen Objekten in derselben Gegend statt mit einem allgemeinen Zielwert.

Nein. Die Cap Rate ist eine unverschuldete Kennzahl: Das Nettobetriebsergebnis schließt Hypothekenraten aus und spiegelt damit die Rendite der Immobilie unabhängig von der Finanzierung wider. Um ein Darlehen zu berücksichtigen, nutze stattdessen einen Cash-on-Cash- oder Mietimmobilien-Rechner.

Sie sind eng verwandt. Sowohl die Netto-Mietrendite als auch die Cap Rate teilen den Ertrag nach Kosten durch den Preis. Die Cap Rate ist der Standardbegriff im Gewerbeimmobilienbereich und verwendet stets das Nettobetriebsergebnis, während die Mietrendite oft sowohl brutto als auch netto angegeben wird.

Die jährlichen Bewirtschaftungskosten: Hausverwaltung, Versicherung, Grundsteuer, Instandhaltung, von dir getragene Nebenkosten und eine Leerstandsreserve. Berücksichtige weder Tilgung noch Zinsen der Hypothek, die Abschreibung oder einmalige Investitionen.

Nein. Jede Berechnung läuft vollständig in deinem Browser ab. Nichts, was du eingibst, wird an einen Server gesendet oder irgendwo gespeichert.

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