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Rechner für Kapital entnehmende Umschuldung

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Eine kapitalentnehmende Umschuldung ersetzt Ihre bestehende Immobilienfinanzierung durch eine höhere und zahlt Ihnen die Differenz als Kapital aus. Sinnvoll, um teure Schulden zusammenzufassen oder eine Renovierung zu finanzieren, aber nur, wenn die Rechnung aufgeht. Geben Sie die aktuelle Restschuld, den Immobilienwert, den neuen Zinssatz und das gewünschte Kapital ein, und der Rechner zeigt Ihnen Ihre neue monatliche Rate, das nach Abzug der Nebenkosten verfügbare Kapital und den Monat, ab dem die Ersparnis die Nebenkosten übersteigt.

Wie eine kapitalentnehmende Umschuldung berechnet wird

  1. 1

    Aktuelle Finanzierung eingeben

    Restschuld, aktueller Zinssatz, Restlaufzeit. Das ist die Ausgangsbasis für den Vergleich.

  2. 2

    Immobilienwert und Kapitalentnahme eingeben

    Banken begrenzen die Finanzierung in der Regel auf 80% des Beleihungswerts. Wer mehr benötigt, braucht ein anderes Produkt.

  3. 3

    Neue Darlehensbedingungen eingeben

    Neuer Zinssatz, Laufzeit (üblich sind 10 bis 30 Jahre), Nebenkosten (2 bis 5% der Darlehenssumme).

  4. 4

    Vergleichen und Amortisation berechnen

    Neue Rate, ausgezahltes Kapital, Differenz der Gesamtzinsen und der Monat, in dem die kumulierte Ersparnis die Nebenkosten übersteigt.

Wie die Kapitalentnahme berechnet wird

  1. Aktuelle Restschuld: 180.000 €
  2. Immobilienwert: 300.000 €
  3. Maximales neues Darlehen bei 80% Beleihung: 240.000 €
  4. Verfügbares Kapital: 240.000 € − 180.000 € − Nebenkosten ≈ 54.000 € (nach 6.000 € Nebenkosten)

Durchgerechnetes Beispiel

  • Aktuelle Finanzierung: 180.000 € zu 3,0% effektivem Jahreszins, 22 Jahre Restlaufzeit, Rate 1.106 €/Monat
  • Neues Darlehen: 240.000 € zu 4,0% effektivem Jahreszins, 30 Jahre, Rate 1.146 €/Monat
  • Nebenkosten: 6.000 € (in das Darlehen eingerechnet oder bei Abschluss bezahlt)
  • Ausgezahltes Kapital: 54.000 € (bei eingerechneten Nebenkosten) oder 60.000 € (bei separater Zahlung)

Abwägung: 40 € höhere monatliche Rate, 54.000 € Kapital in der Hand. Die Gesamtzinsen über die Laufzeit steigen deutlich, weil Sie die Laufzeit verlängert und die Restschuld erhöht haben.

Wann eine kapitalentnehmende Umschuldung sinnvoll ist

  • Teure Schulden zusammenfassen: Ein Dispokredit zu 12% wird zur Finanzierung zu 4% und spart viele Zinsen.
  • Modernisierung, die den Wert steigert: neue Küche, Dach, Anbau. Ein Teil fließt über den Immobilienwert zurück.
  • Ausbildungskosten: Der Immobilienzinssatz liegt unter dem der meisten Konsumkredite.
  • Anlagekapital: nur wenn die erwartete Rendite den Darlehenszinssatz nach Steuern deutlich übersteigt.

Wann es sich meist nicht lohnt

  • Alltägliche Ausgaben: Sie tauschen kurzfristiges Kapital gegen 30 Jahre Zinsen.
  • Kauf eines an Wert verlierenden Guts (ein Auto, ein Boot) über die Laufzeit einer Immobilienfinanzierung: Ein Auto über 30 Jahre abzuzahlen ist selbst zu niedrigen Zinsen ein schlechtes Geschäft.
  • Wenn Ihr aktueller Zinssatz deutlich niedriger ist als der neue: Sie zahlen auch auf die alte Restschuld zusätzliche Zinsen, nicht nur auf das neue Kapital.
  • Wenn Sie planen, in 2 bis 3 Jahren umzuziehen: Die Nebenkosten amortisieren sich womöglich nicht vor dem Verkauf.

Reine Zinsumschuldung gegenüber Kapitalentnahme

Eine reine Zinsumschuldung senkt nur Ihren Zinssatz oder verkürzt die Laufzeit. Die kapitalentnehmende Variante erhöht die Darlehenssumme, und ihre Zinssätze liegen typischerweise 0,125 bis 0,5 Prozentpunkte über denen einer reinen Zinsumschuldung.

Steuerlicher Hinweis

In Deutschland sind die Zinsen einer Finanzierung für die selbst genutzte Immobilie steuerlich nicht absetzbar. Wird das Kapital dagegen nachweislich für eine vermietete Immobilie oder betrieblich genutzt, können die anteiligen Zinsen als Werbungskosten oder Betriebsausgaben geltend gemacht werden. Berücksichtigen Sie auch eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung für die abgelöste Finanzierung und klären Sie Ihren Fall mit einer Steuerberatung.

Häufig gestellte Fragen

Die meisten Banken verlangen, dass nach der Entnahme mindestens 20% des Immobilienwerts unfinanziert bleiben. Bei einer Immobilie von 300.000 € liegt das neue Höchstdarlehen also typischerweise bei 240.000 €. Je nach Bonität und Anbieter ist auch mehr möglich.

Eine kapitalentnehmende Umschuldung ersetzt Ihre Finanzierung durch eine höhere zu einem festen Zinssatz. Ein Immobilienkreditrahmen ist eine separate, wiederverwendbare Kreditlinie, meist zu einem variablen Zinssatz, die durch das bereits getilgte Eigenkapital besichert ist. Letzterer lässt Ihre bestehende günstige Finanzierung unangetastet und ist oft die bessere Wahl, wenn Ihr aktueller Zinssatz deutlich unter dem Umschuldungszins liegt.

Das ist der übliche Rahmen. Vergleichen Sie mehrere Anbieter: Manche bieten Umschuldungen ohne Nebenkosten gegen einen leicht höheren Zinssatz an. Berechnen Sie die Gesamtkosten über die voraussichtliche Haltedauer, um zu entscheiden.

Monatliche Ersparnis = alte Rate − neue Rate (sofern niedriger). Amortisationsmonate = Nebenkosten / monatliche Ersparnis. Ist die neue Rate höher (bei einer Kapitalentnahme die Regel), liegt der “Vorteil” in der Schuldenzusammenfassung oder der Verwendung des Kapitals, und die Amortisation muss anders betrachtet werden.

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