HELOC-Rechner
Use your estimated market value, not the original purchase price.
Eine Immobilienkreditlinie ermöglicht es Ihnen, gegen das Eigenkapital Ihrer Immobilie bis zu einer Obergrenze, die durch ein kombiniertes Verhältnis von Darlehen zu Wert festgelegt ist, zu leihen. Geben Sie den Wert Ihres Hauses, den Saldo Ihrer ersten Hypothek, Ihr Kreditprofil und die CLTV-Obergrenze des Kreditgebers ein, und der Rechner gibt den Linienbetrag, die monatliche Zahlung nur für Zinsen während der Abrufphase und die Tilgungszahlung zurück, die Sie zu leisten haben, sobald die Rückzahlung beginnt.
So schätzen Sie eine HELOC
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1
Geben Sie den Wert Ihres Hauses und den Hypothekensaldo ein
Verwenden Sie eine aktuelle Bewertung oder eine Schätzung im Stil von Zillow für den Wert und den aktuellen Rückzahlungsbetrag aus Ihrem Hypothekenauszug.
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2
Setzen Sie die CLTV-Obergrenze
Die meisten Kreditgeber setzen die kombinierte Darlehenshöhe auf 80-90% fest. Der Rechner verwendet die Obergrenze, um das Maximum zu ermitteln, das Sie leihen können.
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3
Wählen Sie Abruf- und Rückzahlungsbedingungen
Typische HELOCs haben eine Abrufphase von 10 Jahren und eine Rückzahlungsphase von 10-20 Jahren, mit variablem Zinssatz.
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4
Überprüfen Sie Zahlungsszenarien
Sehen Sie sich die Zahlungen nur für Zinsen während der Abrufphase und die vollständig amortisierten Zahlungen während der Rückzahlung an.
Wie eine HELOC in Zahlen funktioniert
Eine HELOC ist eine revolvierende Linie, kein Pauschaldarlehen. Sie haben eine Obergrenze (den “Linienbetrag”) und können während der Abrufphase leihen, zurückzahlen und erneut leihen.
Berechnung des Linienbetrags
Maximaler Linienbetrag = (Hauswert × CLTV-Obergrenze) − Aktueller Hypothekensaldo
Beispiel: ein Haus im Wert von 500.000 $ mit einer Hypothek von 300.000 $ bei einer CLTV-Obergrenze von 85 %:
Maximaler Linienbetrag = (500.000 × 0.85) − 300.000 = 425.000 − 300.000 = 125.000 $
Abruf- vs. Rückzahlungsphasen
| Phase | Typische Dauer | Zahlungsart |
|---|---|---|
| Abruf | 5-10 Jahre | Nur Zinsen auf den aktuellen Saldo |
| Rückzahlung | 10-20 Jahre | Kapital + Zinsen, vollständig amortisierend |
Während der Abrufphase bedeutet ein APR von 7,5 % bei einem Saldo von 50.000 $ 50.000 × 0.075 / 12 = 312,50 $ pro Monat. Wenn die Rückzahlung beginnt, springt derselbe Betrag von 50.000 $ über 20 Jahre bei 7,5 % auf etwa 402,78 $ pro Monat.
Variable Zinsrisiken
Die meisten HELOCs orientieren sich am US-Leitzins plus einer Marge (Leitzins + 1 % ist typisch für starke Kredite). Wenn der Leitzins um 100 Basispunkte steigt, steigt Ihre Zahlung nur für Zinsen proportional. Testen Sie Ihr Budget gegen Leitzins + 3 %.
Gebühren und Fallstricke
- Frühzeitige Schließungsgebühr: 1-2 % des Betrags, wenn Sie innerhalb von 3 Jahren schließen.
- Jahresgebühr: 50-100 $ pro Jahr während der Abrufphase.
- Mindestabruf: Einige Kreditgeber verlangen einen anfänglichen Abruf von 50-75 % des Betrags.
- Ballonzahlung: Ältere HELOCs enden den Abruf mit einem vollständigen Saldo, der fällig ist, anstatt in die Amortisation überzugehen — lesen Sie die Offenlegung.
Häufig gestellte Fragen
Während der Abrufphase schulden Sie nur Zinsen auf das Geld, das Sie tatsächlich geliehen haben, nicht auf die gesamte Linie. Eine Linie von 100.000 $ mit einem Abruf von 10.000 $ berechnet Zinsen nur auf die 10.000 $. Sobald die Rückzahlung beginnt, wird der gesamte abgerufene Saldo amortisiert und die Zahlung steigt stark an.
LTV vergleicht ein Darlehen mit dem Hauswert. CLTV addiert jede Belastung — erste Hypothek, HELOC, jede zweite Hypothek — gegen den Wert. Ein Kreditgeber, der CLTV auf 85 % begrenzt, finanziert eine HELOC nur bis zu dem Punkt, an dem Ihre Gesamtschuld diese Grenze erreicht.
Nach dem aktuellen US-Recht sind die Zinsen einer HELOC nur absetzbar, wenn die Mittel verwendet werden, um das Haus zu kaufen, zu bauen oder erheblich zu verbessern, das das Darlehen sichert, und unterliegt der Obergrenze für die kombinierte Hypothekenschuld. Die Regeln variieren je nach Gerichtsbarkeit — konsultieren Sie einen Steuerfachmann.
Sie wandeln ungesicherte Schulden (Kreditkarten) in gesicherte Schulden (Ihr Haus) um. Wenn Sie Zahlungen versäumen, kann der Kreditgeber die Zwangsvollstreckung einleiten. HELOCs sind aufgrund dieser Sicherheit günstiger, daher ist der Kompromiss real — verwenden Sie sie nur, wenn Sie sicher sind, dass die Konsolidierung Ihre Gesamtkosten senkt und Sie einen Plan zur Rückzahlung haben.