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HELOC-Rechner

Schritt 1 / 4 HELOC-Schätzung
Dies ist eine grobe Schätzung des Kreditlinien-Spielraums, keine Bewertung, Genehmigung, Kreditofferte, Ratenberechnung, Steuerberatung oder Zusage verfügbaren Kredits. Kreditgeber können niedrigere Grenzen, Mindestbeträge, Gebühren, Bonitätsprüfungen und Objektregeln anwenden.

Immobilienwert

Verwenden Sie einen realistischen aktuellen Marktwert, nicht den ursprünglichen Kaufpreis. Der Kreditgeber kann eine eigene Bewertung verlangen.

Weiter: gesicherte Schulden

Eine HELOC ist eine vor allem in den USA übliche revolvierende Kreditlinie auf das Eigenkapital einer Immobilie. Geben Sie einen realistischen Immobilienwert, den aktuellen Ablösebetrag der ersten Hypothek, alle weiteren durch das Objekt gesicherten Schulden und einen Planungs-CLTV ein. Das Ergebnis ist ein grober Spielraum vor Bewertung, Gebühren, Bonitäts- und Einkommensprüfung sowie Objektregeln, keine Genehmigung oder Kreditofferte.

So schätzen Sie den HELOC-Spielraum

  1. 1

    Aktuellen Immobilienwert eintragen

    Nutzen Sie ein aktuelles Gutachten, eine Maklereinschätzung oder eine Marktschätzung statt des ursprünglichen Kaufpreises.

  2. 2

    Alle bestehenden gesicherten Salden ergänzen

    Addieren Sie den Ablösebetrag der ersten Hypothek sowie jedes Eigenkapitaldarlehen, einen bestehenden HELOC-Saldo und weitere durch die Immobilie gesicherte Pfandrechte.

  3. 3

    CLTV-Grenze des Kreditgebers setzen

    Nutzen Sie möglichst die konkrete Grenze des Kreditgebers. 80 %, 85 % und 90 % sind Planungsszenarien, keine allgemeinen Zusagekriterien.

  4. 4

    Mögliche Kreditlinie prüfen

    Der Rechner zeigt den grob geschätzten Spielraum und Beispielabrufe zum Vergleich mit der Kreditgeberinformation; Zahlungen, Zinsen und Gebühren werden nicht angeboten.

Wie HELOC-Spielraum in Zahlen funktioniert

Eine HELOC ist eine revolvierende Kreditlinie, kein Darlehen mit einmaliger Auszahlung. Sie erhalten eine genehmigte Obergrenze (den “Linienbetrag”) und können während der Abrufphase Geld ziehen, zurückzahlen und erneut ziehen.

Formel für den Linienbetrag

Geschätzter Bruttospielraum = (Immobilienwert × Planungs-CLTV) − Ablösebetrag der ersten Hypothek − weitere gesicherte Pfandrechte

Beispiel: Eine Immobilie im Wert von 500.000 US-Dollar mit 280.000 US-Dollar erster Hypothek, 20.000 US-Dollar weiteren gesicherten Schulden und einem Planungs-CLTV von 85 %:

Maximale Linie = (500.000 × 0,85) − 300.000 = 425.000 − 300.000 = 125.000 US-Dollar

Diese 125.000 US-Dollar sind der geschätzte Spielraum vor Kreditgebergebühren, Bewertungsänderungen, Bonitätsauflagen sowie Mindest- oder Höchstgrenzen für die Linie.

Abrufphase und Rückzahlungsphase

Phase Übliche Dauer Was meist passiert
Abruf 5-10 Jahre Sie können bis zur Linie ziehen und zahlen oft nur Zinsen auf den gezogenen Saldo
Rückzahlung 10-20 Jahre Neue Abrufe enden; der gezogene Saldo wird mit Tilgung und Zinsen zurückgezahlt

In der Abrufphase ergeben 7,5 % APR auf 50.000 US-Dollar Saldo 50.000 × 0,075 / 12 = 312,50 US-Dollar pro Monat, wenn nur Zinsen fällig sind. Beginnt die Rückzahlung, liegen dieselben 50.000 US-Dollar über 20 Jahre zu 7,5 % bei ungefähr 402,78 US-Dollar pro Monat.

Risiko variabler Zinsen

Die meisten HELOCs nutzen einen variablen Zinssatz aus einem Index, häufig dem US Prime Rate, plus Kreditgebermarge. Steigt der Index um 100 Basispunkte, steigt die reine Zinszahlung proportional. Testen Sie Ihr Budget deshalb mit einem höheren Zinssatz, nicht nur mit dem heutigen Angebot.

Gebühren und Fallstricke

  • Gebühr bei früher Schließung: 1-2 % der Linie, wenn Sie sie in den ersten Jahren schließen.
  • Jahresgebühr: oft 50-100 US-Dollar pro Jahr während der Abrufphase.
  • Mindestabruf: Manche Kreditgeber verlangen anfangs 50-75 % der Linie.
  • Ballonzahlung: Einige ältere Pläne verlangen am Ende der Abrufphase den kompletten Saldo, statt in eine amortisierende Rückzahlung zu wechseln; lesen Sie die Offenlegung genau.

Häufig gestellte Fragen

Während der Abrufphase zahlen Sie Zinsen nur auf das Geld, das Sie tatsächlich gezogen haben, nicht auf die gesamte genehmigte Linie. Bei einer Linie von 100.000 US-Dollar und einem Abruf von 10.000 US-Dollar fallen Zinsen nur auf 10.000 US-Dollar an. Sobald die Rückzahlung beginnt, wird der gezogene Saldo amortisiert und die Zahlung kann deutlich steigen.

LTV vergleicht ein einzelnes Darlehen mit dem Immobilienwert. CLTV zählt jede Belastung zusammen, erste Hypothek, HELOC und jede zweite Hypothek, und setzt sie ins Verhältnis zum Wert. Begrenzt ein Kreditgeber den CLTV auf 85 %, finanziert er eine HELOC nur bis zu dem Punkt, an dem Ihre gesamte besicherte Schuld diese Grenze erreicht.

Nach aktuellen IRS-Hinweisen für US-Steuerpflichtige können Zinsen auf Home-Equity-Darlehen oder HELOCs nur dann abzugsfähig sein, wenn die Mittel für Kauf, Bau oder wesentliche Verbesserung der besichernden Immobilie verwendet werden; außerdem gelten Hypothekenschuldgrenzen und weitere Regeln. Die steuerliche Behandlung unterscheidet sich je nach Land und Situation, daher sollten Sie qualifizierten Steuerrat einholen.

Sie wandeln unbesicherte Schulden, etwa Kreditkartenschulden, in durch Ihr Zuhause besicherte Schulden um. Wenn Sie Zahlungen versäumen, kann der Kreditgeber die Zwangsvollstreckung betreiben. Der niedrigere Zinssatz hängt genau an dieser Sicherheit; nutzen Sie eine HELOC zur Umschuldung daher nur, wenn die Gesamtkosten sinken und ein realistischer Rückzahlungsplan steht.

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