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Eigenkapitalrechner Immobilie

Schritt 1 / 3 Eigenkapital im Haus
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Das Eigenkapital einer Immobilie ist einfache Arithmetik: Marktwert minus das, was Sie noch schulden. Banken und Finanzplaner betrachten es jedoch meist im Verhältnis zum Beleihungsauslauf und zu dem Anteil, den eine Bank Ihnen tatsächlich als Kredit auszahlen würde. Geben Sie Ihre Wertschätzung und die Restschuld ein, und dieser Rechner liefert Ihnen Eigenkapital, Beleihungsauslauf (LTV) und den Prozentsatz der Immobilie, der Ihnen vollständig gehört.

So berechnen Sie das Eigenkapital Ihrer Immobilie

  1. 1

    Geschätzten Marktwert eingeben

    Verwenden Sie ein aktuelles Wertgutachten oder eine automatische Bewertung von einem Immobilienportal wie ImmoScout24.

  2. 2

    Aktuelle Restschuld eingeben

    Entnehmen Sie diesen Betrag Ihrer jüngsten Darlehensabrechnung, nicht der ursprünglichen Kreditsumme.

  3. 3

    Eigenkapital und Beleihungsauslauf prüfen

    Der Rechner liefert das Eigenkapital in Euro, das prozentuale Eigenkapital und den Beleihungsauslauf (LTV).

  4. 4

    Anteil an der Immobilie prüfen

    Sehen Sie, welcher Anteil der Immobilie Ihnen vollständig gehört. Wenn Sie dagegen Kredit aufnehmen möchten, begrenzen Banken die Entnahme meist auf 80–90 % des Werts, die nutzbare Summe liegt also meist unter der ausgewiesenen Kennzahl.

Eigenkapital, Beleihungsauslauf und Ihr Eigentumsanteil

Die drei Kennzahlen

  • Eigenkapital = Marktwert − Restschuld (+ etwaige zweite Hypothek oder Grundpfandrecht).
  • Beleihungsauslauf (LTV) = Restschuld ÷ Marktwert, ausgedrückt als Prozentsatz.
  • Eigentumsanteil = 100 − LTV: der Anteil der Immobilie, der Ihnen vollständig gehört.

Beispiel

Immobilienwert 500.000 €, Restschuld 300.000 €, keine zweite Belastung:

Kennzahl Wert
Eigenkapital 500.000 € − 300.000 € = 200.000 €
Eigenkapital in % 200.000 ÷ 500.000 = 40 %
Beleihungsauslauf (LTV) 300.000 ÷ 500.000 = 60 %

Wenn Sie gegen dieses Eigenkapital Kredit aufnehmen möchten, begrenzen Banken die Gesamtbeleihung (CLTV) auf 80–90 % des Immobilienwerts. Im Beispiel erlaubt eine Grenze von 80 % die Entnahme von 100.000 €, eine von 90 % 150.000 €, deutlich weniger als die 200.000 € Eigenkapital insgesamt. Die meisten Banken setzen die Beleihungsgrenze bei 85 % für die besten Konditionen an und erlauben 90 % bei besserer Bonität. Klassische Umschuldungen begrenzen sie in der Regel auf 80 %.

Warum der Marktwert der kniffligste Eingabewert ist

  • Automatische Bewertungen (AVM) von Portalen liegen in einem etablierten Markt oft innerhalb von 3–7 % eines formellen Gutachtens, können bei ländlichen oder außergewöhnlichen Immobilien aber um 15–20 % abweichen.
  • Aktuelle Vergleichsverkäufe der letzten 90 Tage sind die beste schnelle Kontrolle.
  • Ein formelles Wertgutachten kostet 400–800 € und ist erforderlich, bevor eine Bank eine Kapitalbeschaffung oder Umschuldung finanziert.

Wenn Eigenkapital nicht gleich Bargeld ist

  • Verkaufskosten verschlingen 6–10 % des Werts (Makler, Grunderwerbsteuer, Notar). Eine Immobilie mit „200.000 € Eigenkapital“ bringt nach Kosten netto etwa 165.000 €.
  • Eigenkapital über eine Kapitalbeschaffung oder Umschuldung anzuzapfen verwandelt es wieder in Schulden, nicht in geschenktes Geld.
  • Zweithypotheken, Steuerpfandrechte und Grundpfandrechte mindern das effektive Eigenkapital, bevor eine Bank eine Entnahme finanziert.

Häufig gestellte Fragen

Für eine schnelle Schätzung bilden Sie den Durchschnitt der automatischen Bewertungen von zwei verschiedenen Portalen (ImmoScout24, Immowelt). Für Entscheidungen, bei denen es um echtes Geld geht (Umschuldung, Kapitalbeschaffung, Verkauf), beauftragen Sie einen zertifizierten Gutachter. Automatische Bewertungen können bei außergewöhnlichen oder ländlichen Immobilien um 10 % danebenliegen.

Selten. Küchen- und Badumbauten bringen beim Verkauf im Schnitt 50–75 % ihrer Kosten zurück; ein Pool oder maßgeschneiderte Sonderausstattung oft deutlich weniger. Der Wertzuwachs, der zum Eigenkapital zählt, ist das Urteil des Marktes, nicht die Summe Ihrer Rechnungen.

Ja. Fällt der Immobilienwert unter die Restschuld (negatives Eigenkapital), übersteigt der Beleihungsauslauf 100 %. Das trat 2008–2010 vielerorts auf. Der Rechner zeigt negatives Eigenkapital als negativen Wert an.

Ja. Addieren Sie den Saldo einer zweiten Belastung zur eingegebenen Gesamtschuld; der Eigenkapitalwert zieht alle Schulden auf der Immobilie ab, nicht nur die erste Hypothek.

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